De meeste verhuurders verhogen de huur eenmaal per jaar, meestal per 1 juli. Toch komt het geregeld voor dat de wijze waarop verhuurders een voorstel doen tot huurverhoging niet voldoet aan de eisen van de wet. In deze blog zal ik uitleggen aan welke eisen een voorstel tot huurverhoging moet voldoen voor zowel sociale huurwoningen als geliberaliseerde huurwoningen. Een voorstel tot het verhogen van de huur voor sociale huurwoningen is namelijk aan meer eisen gebonden dan een voorstel tot huurverhoging voor een geliberaliseerde huurwoning.
Sociale huurwoningen
Ingevolge artikel 7:250 lid 1 sub b BW mag elke verhuurder eenmaal per jaar de huurprijs verhogen. Uitzondering hierop is bij een nieuwe huurovereenkomst. Dan kan de verhuurder ingevolge artikel 7:250 lid 1 sub a BW namelijk gedurende het eerste jaar na het ingaan van de huurovereenkomst de huurprijs binnen de eerste twaalf maanden verhogen. Het voorstel tot huurverhoging dient ingevolge artikel 7:252 lid 1 BW minimaal twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum worden gedaan.
De verhuurder mag de huurprijs verhogen met een bepaald percentage. De omvang van de maximale huurverhoging wordt jaarlijks door de minister van VROM vastgesteld. De ministeriële regeling waarin het maximale huurverhogingspercentage wordt geregeld is de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (URHW) en dan specifiek artikel 10 lid 2 van de URHW. Volgens bijlage V van de URHW jo. art. 16 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is per 1 juli 2018 de maximale huurverhoging 3,9 % voor woningen met een gezamenlijk huishoudinkomen lager dan € 41.056 (in 2016) en 5,4 % voor woningen met een gezamenlijk huishoudinkomen hoger dan € 41.056 (in 2016).
Belangrijk om te weten is dat de hogere percentage van 5,4 ingevolge artikel 7:252a lid 1 BW niet geldt voor huishoudens waarvan een of meer bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging (meestal 1 juli) of huishoudens die op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging bestaan uit 4 of meer personen. Voor deze huishoudens mag de huur dus met maximaal 3,9% omhoog.
Voorheen was de maximale huurverhoging gebonden aan de inflatie, maar sinds 2013 is de maximale verhoging van de huurprijs ook gebaseerd op het (stijgend) inkomen van een huurder. Dit heet de inkomensafhankelijke huurverhoging. De gedachte hierachter is om de zogenaamde scheefwoners aan te pakken, dat wil zeggen de mensen die een sociale huurwoning huren, maar op basis van hun inkomen daar eigenlijk geen recht op hebben.
De verhuurder kan dus sinds 2013 een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren. Om te kijken of een huurder een huishoudinkomen heeft dat hoger is dan € 41.056 dient de verhuurder een zogenaamde huishoudverklaring aan te vragen bij de belastingdienst. Op die huishoudverklaring staan geen gespecificeerde inkomensgegevens, maar codes. De code “U” betekent dat een huishouden behoort tot een van de twee uitzonderingsgroepen, de code “N” betekent dat het huishoudinkomen niet hoger is dan € 41.056, de code “J” betekent dat het huishoudinkomen hoger is dan € 41.056 en de code “O” betekent dat voor dat adres geen inkomensgegevens bekend zijn.
Bij een code “O” mag een verhuurder slechts de maximale huurverhoging van 3,9 % doorvoeren. Bij een code “J” mag de verhuurder wel een inkomensafhankelijke huurverhoging van 5,4 % doorvoeren. In het laatste geval dient de verhuurder ingevolge artikel 7:252a lid 3 BW de huishoudverklaring van de Belastingdienst mee te sturen bij het voorstel tot huurverhoging.
Tot slot dient het voorstel ingevolge artikel 7:252 lid 2 BW te bevatten de geldende huurprijs, het percentage of het bedrag van de wijziging van de huurprijs, de voorgestelde huurprijs, de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs, de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen de huurder, wanneer hij bezwaren heeft tegen het voorstel, daarvan kan doen blijken en de gevolgen die verbonden zijn aan het niet doen blijken van bezwaren.
Ingevolge artikel 7:252 lid 4 BW kan de huurder, indien hij een huurverhogingsvoorstel heeft aanvaard waardoor hij is benadeeld doordat het voorstel niet voldeed aan de voorwaarden zoals vervat in artikel 7:252 BW, hierop terugkomen. De verhuurder zal alleen aan het niet doorgaan van zijn huurverhogingsvoorstel kunnen ontkomen door te stellen en zo nodig te bewijzen dat de huurder niet door het verzuim is benadeeld.
Geliberaliseerde huurwoningen
Bij de huur van een geliberaliseerde woning gelden andere regels. Of anders gezegd, er gelden amper regels. De verhuurder van een geliberaliseerde woning mag ingevolge artikel 7:251 BW weliswaar net zoals bij een sociale huurwoning de huur maar eenmaal per jaar verhogen, maar daar houdt de vergelijking dan ook wel op. De verhuurder is niet verplicht om de huurder binnen een bepaalde termijn op de hoogte te brengen van de nieuwe huurprijs. De maximale huurprijsverhoging wordt niet jaarlijks vastgesteld door de minister en de huurder kan ook geen bezwaar maken tegen een voorstel tot huurprijsverhoging.
In de vrije sector geldt dat partijen overeenstemming dienen te bereiken over de nieuwe huurprijs. Doorgaans staat in een geliberaliseerde huurovereenkomst met hoeveel de huurprijs elk jaar stijgt, bijvoorbeeld met 2%, of een indexeringsclausule die bepaalt dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast met een percentage dat is afgeleid van de inflatiecijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Dit kan ook nog gekoppeld worden aan een opslagpercentage zodat de huurder naast de inflatiepercentage ook nog een opslagpercentage van bijvoorbeeld 5% dient te betalen. Indien er sprake is van een overeengekomen percentage in de huurovereenkomst wordt de huur elk jaar automatisch verhoogd en krijgt de huurder dus geen voorstel tot huurprijsverhoging.
Het is ook heel goed mogelijk dat in de huurovereenkomst niets vermeld staat over een jaarlijkse huurverhoging. In dat geval kan de verhuurder elk jaar een redelijk voorstel tot huurverhoging doen gebaseerd op de geldende huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde huurwoningen in de buurt. Indien de huurder het niet eens is met de door de verhuurder voorgestelde redelijke huurprijsverhoging, dan dient de verhuurder ingevolge artikel 7:274 lid 1 sub d BW naar de rechter te stappen om de huurovereenkomst op te zeggen. De rechter zal in dat geval gaan beoordelen of de door de verhuurder voorgestelde huurverhoging redelijk is. Als het voorstel redelijk is wordt de huurovereenkomst opgezegd en als het onredelijk is wordt de huurovereenkomst voortgezet met de oude huurprijs. Opzegging van de huurovereenkomst is alleen voorbehouden aan de verhuurder. De huurder kan dus niet een gerechtelijke procedure starten wegens een onredelijke voorstel tot huurverhoging van de verhuurder. Het is dus of voortzetting van de huurovereenkomst tegen de oude huurprijs of een door de verhuurder gestarte vordering tot opzegging van de huurovereenkomst.
Het voorstel tot huurverhoging kan dus aan diverse vormvereisten gebonden zijn afhankelijk van het soort woning dat wordt verhuurd.
