HuurrechtParticulier

Termijn toetsing aanvangsprijs bij tijdelijke huurovereenkomst verruimd

By 27 augustus 2018 No Comments

Sinds 1 juli 2016 mogen verhuurders tijdelijke huurovereenkomsten met huurders sluiten voor een periode van maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (onzelfstandige woonruimte).

De gedachte hierachter is dat verhuurders eerder geneigd zullen zijn om woonruimte beschikbaar te stellen voor potentiële huurders zonder dat zij direct voor onbepaalde tijd vast zitten aan een huurder. Bevalt de huurder? Dan is de opvolgende huurovereenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd. Bevalt de huurder niet, dan biedt de verhuurder de huurder geen nieuwe huurovereenkomst aan en eindigt de huurovereenkomst zonder opzegging wanneer de tijd is verstreken, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar tenminste één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert.

Maar hoe zit het dan met de huurders die op een uitstekende locatie zitten en op zich niet willen verhuizen, maar toch het gevoel hebben dat zij te veel huur betalen?

Ingevolge artikel 7:249 BW kan een huurder tot zes maanden na het sluiten van zijn huurovereenkomst de huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De zes maanden termijn is een zogenaamde vervaltermijn. Met andere woorden, indien de huurder binnen zes maanden na het sluiten van de huurovereenkomst geen gebruik maakt van de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen, dan kan hij de aanvangsprijs niet meer laten toetsen. Wel kan de huurder ex artikel 7:254 BW de huurcommissie verzoeken om de redelijke huurprijs voor de toekomst vast te stellen.

Dat is heel fijn voor de huurders die direct een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn overeengekomen, maar de huurders die een tijdelijke huurovereenkomst zijn overeengekomen zien de bui al hangen. Immers, de realiteit is dat de huurders die een tijdelijke huurovereenkomst hebben en die binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst naar de huurcommissie stappen naar alle waarschijnlijkheid geconfronteerd worden met een chagrijnige verhuurder. Mondige huurders worden in het algemeen niet zo gewaardeerd door verhuurders. Het is dan wel mooi meegenomen dat de huurder met terugwerkende kracht recht heeft op de door de huurcommissie vastgestelde redelijke huurprijs, maar diezelfde huurder heeft ook een grote kans dat de verhuurder besluit om de tijdelijke huurovereenkomst niet te verlengen en op zoek te gaan naar een huurder die niet zo mondig is.

De huurder heeft dan wel op korte termijn profijt van zijn mondigheid, maar op lange termijn is hij zijn woning kwijt en dat terwijl hij nu juist op een uitstekende locatie zit. Gelukkig heeft de wetgever ook aan dit soort situaties gedacht. Ingevolge artikel 7:249 lid 2 BW is het nu mogelijk om bij tijdelijke huurovereenkomsten die twee (of vijf jaar) of korter duren uiterlijk zes maanden na het verstrijken van die tijdelijke huurovereenkomst de huurcommissie te verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

Een voorbeeld ter illustratie. U heeft een huurovereenkomst voor één jaar gesloten met uw verhuurder voor een woning in de hippe buurt Oud-West in Amsterdam tegen een huurprijs van € 700 per maand. De woning heeft maar 25 m2 en u heeft sterk het vermoeden dat u teveel betaalt voor uw woning. In dit geval is het dus verstandig om niet binnen zes maanden na ondertekening van uw huurovereenkomst naar de huurcommissie te stappen, maar om de af te wachten om te kijken of uw huurovereenkomst wordt verlengd. Zodra u zeker weet dat u wel of niet voor onbepaalde tijd in uw woning mag blijven gaat u naar de huurcommissie. U moet dan doen binnen zes maanden na afloop van het tijdelijke contract (dat dus is verlengd of is geëindigd). Blijkt dat u teveel huur heeft betaald, dan krijgt u met terugwerkende kracht het teveel betaalde terug van de verhuurder. Was de overeenkomst verlengt dat zit voor lange tijd goed. Was zij niet verlengd, dan krijgt u in ieder geval de teveel betaalde huur terug.

De mogelijkheid om de aanvangsprijs zes maanden na afloop van uw huurovereenkomst te laten toetsen staat trouwens ook open voor huurders van onzelfstandige woonruimte (denk aan studenten op kamers) en voor huurders die een geliberaliseerde huurovereenkomst hebben gesloten.

Indien u nog vragen heeft over deze blog kunt u altijd contact opnemen met de auteur door te bellen of een mail te sturen!

Robert Berendsen

Robert M. Berendsen (1966) studeerde Internationaal recht aan de Universiteit van Amsterdam. Na voltooiing hiervan volgde hij een tweede studie: Nederlands recht aan de Vrije Universiteit van Amsterdam.