Inmiddels is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 alweer ruim twee jaar van kracht. Tijd om te kijken of er al een aantal interessante uitspraken door de rechterlijke macht zijn gedaan. Voordat ik de uitspraken van de rechterlijke macht ga bespreken is het goed om even kort te bespreken wat de wet nou ook alweer inhield.

Wet doorstroming huurmarkt

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 is sinds 1 juli 2016 van kracht. Deze wet heeft niet alleen een aantal wijzigingen doorgevoerd voor tijdelijke huurovereenkomsten, maar ook wijzigingen op het gebied van de Leegstandswet en opzegmogelijkheden voor bepaalde doelgroepen. In deze blog ga ik alleen maar in op de wijzingen met betrekking tot de tijdelijke huurovereenkomsten.

Vóór de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 waren verhuurders niet al te happig om huurovereenkomsten voor een korte periode te sluiten met huurders, omdat dit slechts in een aantal situaties mogelijk was en verhuurders het risico namen om geconfronteerd te worden met een huurder die de volledige huurbescherming genoot. Koop breekt geen huur, waardoor veel verhuurders het horrorscenario voor ogen hadden dat zij bij een eventuele verkoop van het pand opgescheept zaten met een huurder die niet wenste te vertrekken, hetgeen de verkoopprijs van het pand niet ten goede komt. Dit leidde tot de situatie dat er verhuurders waren die beschikbare woonruimte hadden, maar die niet wilde verhuren uit angst om vast te zitten aan een huurder. Gezien het nijpende tekort aan woningen op de huurmarkt is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in het leven geroepen.

Kort gezegd houdt de wet in dat verhuurders voortaan kortlopende huurovereenkomsten met huurders kunnen sluiten voor een periode van twee jaar of korter (in het geval van zelfstandige woonruimte) of vijf jaar of korter (in het geval van onzelfstandige woonruimte). Deze huurovereenkomsten hoeven niet opgezegd te worden, maar eindigen aan het einde van de looptijd van de huurovereenkomst van rechtswege. Voorwaarde is wel dat de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk erover informeert dat de huurovereenkomst eindigt. Tijdig in dit geval is niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand vóór het einde van de huurovereenkomst. Informeren in dit geval houdt niets anders in dan de huurder te wijzen op de dag dat de huurovereenkomst afloopt. De verhuurder hoeft dus niet te vermelden dat hij de huur opzegt noch hoeft hij een reden te geven.

Voordeel voor de verhuurder is dat hij de zekerheid heeft dat hij van een huurder af kan komen zonder dat die zich kan beroepen op huurbescherming, maar het nadeel voor de verhuurder is dat hij gebonden is aan de volledige looptijd van de huurovereenkomst. Een huurovereenkomst voor twee jaar betekent voor de verhuurder dan ook daadwerkelijk twee jaar en geen dag minder. De huurder daarentegen kan de huurovereenkomst wel altijd opzeggen en wel tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Aangezien huurders in de meeste huurovereenkomsten iedere maand de huur dienen te betalen heeft de huurder in de praktijk dus een opzegtermijn van een maand. Elke opvolgende huurovereenkomst met dezelfde huurder is van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Update

Na twee jaar is er al een aantal uitspraken over de wet door de rechterlijke macht gepubliceerd. Ik zal er een aantal bespreken.

Uit de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland blijkt dat de termijn die verhuurders hebben om de huurder schriftelijk te informeren een fatale termijn is. In deze uitspraak was de verhuurder slechts één dag te laat met het informeren van zijn huurder over het einde van de huurovereenkomst. Het gevolg? De huurder had een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Uit een andere uitspraak van dezelfde rechtbank had de verhuurder weliswaar tijdig de huurder schriftelijk geïnformeerd, maar die mededeling had de huurder niet bereikt. De verhuurder had de huurder namelijk per e-mail geïnformeerd, maar de huurder betwistte dat hij die e-mail had ontvangen. De verhuurder had feiten en omstandigheden moeten aandragen die de conclusie zou kunnen dragen dat de huurder de e-mail wel had ontvangen en de inhoud daarvan kende, hetgeen de verhuurder had nagelaten. Het gevolg? De huurder had een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De rechtbank Overijssel heeft wel in het voordeel van de verhuurder geoordeeld. In deze uitspraak van de rechtbank was de huurder door de verhuurder juist twee dagen éérder dan de wettelijke voorgeschreven termijn van drie maanden geïnformeerd dat de huurovereenkomst zou eindigen. De rechtbank was van oordeel dat de huurder door die twee extra dagen niet in zijn belangen was geschaad. De verhuurder was volgens de rechtbank wel in zijn belangen geschaad, omdat hij zou worden opgescheept met een huurder voor onbepaalde tijd, terwijl de verhuurder juist niet de intentie had om de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort te zetten. Het gevolg? De huurovereenkomst werd aan het einde van de looptijd van de huurovereenkomst beëindigd.

Ik zet toch mijn vraagtekens bij deze uitspraak. De wetgever heeft niet voor niets de termijn van drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst in het artikel opgenomen. Door deze uitspraak vervaagt de grens van wanneer een verhuurder de huurder tijdig dient te informeren. In deze zaak was het twee dagen te vroeg, maar wat als het een week, twee weken of een maand eerder dan de voorgeschreven termijn van drie maanden is? Waar ligt de grens? Uit de memorie van antwoord blijkt dat de verhuurder de verplichting van kennisgeving aan de huurder niet kan nalaten en niet kan repareren als de termijn is verstreken. Ook de rechter kan dit in principe niet herstellen. Dit geldt mijns inziens voor zowel een te late mededeling als voor een te vroege mededeling. Daarnaast vraag ik me af waarom een huurder wel in zijn belangen zou zijn geschaad als hij een dag later zou zijn geïnformeerd zoals in de andere uitspraak. Wellicht krijgen we het antwoord in een mogelijk hoger beroep uitspraak.

Conclusie

De conclusie luidt dan ook: houdt de termijnen voor het schriftelijk informeren van de huurder goed in de gaten en zorg er voor dat die mededeling de huurder daadwerkelijk heeft bereikt door middel van bijvoorbeeld een deurwaardersexploot of een aangetekende brief (maar dan wel de track en trace-code goed bewaren en volgen op het internet!).

Lorenzo Pelswijk

Lorenzo M.J. Pelswijk (1983) studeerde Nederlands recht aan de Universiteit van Amsterdam alwaar hij zijn master Privaatrecht behaalde. Tijdens zijn studie heeft hij stage gelopen bij het T.M.C. Asser Instituut in Den Haag. Na voltooiing van zijn studie heeft Lorenzo gewerkt bij een advocatenkantoor en de nodige proceservaring opgedaan bij een deurwaarderskantoor alvorens de advocatuur in te stappen.